2022年4月17日星期日
2018年12月21日星期五
2014年3月7日星期五
Subsidized Rental Housing: The First Public Youth Hostel in Tai Po
大埔青年宿舍 單位少4成 高度限制過時 未用盡地積比 06/03/2014
http://www.skypost.hk/港聞/新聞頭條/20140306/001/%E5%A4%A7%E5%9F%94%E9%9D%92%E5%B9%B4%E5%AE%BF%E8%88%8D%20%E5%96%AE%E4%BD%8D%E5%B0%914%E6%88%90/130587
早前當局訂下青宿的租金，不應超過鄰近面積相若單位市值租金的六成，首次租期最少兩年、最多五年，青協以「3+2」為租約期，但不可逾五年，並保留調整租金的權利。
Address: 大埔墟寶鄉街2號
No. of storey = 17 (1/f – 3/f non-domestic, 4/f-17/f domestic)
No. of rooms = 61 (4 rooms per storey)
Room size per storey = 237sf, 258sf, 161sf, 205sf (total 861sf)
Common area per storey = about 500sf (2 lifts, 1 scissor-staircase, 1 corridor)
Footprint area = 1,361sf
Site coverage = 30% (est)
Plot ratio = 5 (est)
Total GFA = 22,000sf (est 1,040sf non-domestic + 20,960sf domestic)
Class of site: ?
Expected Building Height = 50m
OZP land use = GIC (require s.16 application approval for column 2 use – hostel, and height relaxation)
*No kitchens
**No windows for toilets
Expected rent = $3,000 – $4,000 per month (i.e. about $15.5 psf per month)
Tenancy terms = min. 2 years, max. 5 years, = 60% of comparables, adjustable rent.
Expected completion year = 2016/17
Expected construction cost = $66,000,000 ($3,000 psf)
Operator = YHA
Discussion questions:
1. Payback period: disregarding land premium and operational costs, it requires 23 years to payback the construction cost. If operational costs are taken into account, it requires 50 years to payback. If land premium is taken into account, it can never payback.
2. Est. Land premium: $128m (market rent = $7,000, annual rental income = $5m, discount rate = 4%)
3. What are the impacts of the youth hostel to the community?
早前當局訂下青宿的租金，不應超過鄰近面積相若單位市值租金的六成，首次租期最少兩年、最多五年，青協以「3+2」為租約期，但不可逾五年，並保留調整租金的權利。
Address: 大埔墟寶鄉街2號
No. of storey = 17 (1/f – 3/f non-domestic, 4/f-17/f domestic)
No. of rooms = 61 (4 rooms per storey)
Room size per storey = 237sf, 258sf, 161sf, 205sf (total 861sf)
Common area per storey = about 500sf (2 lifts, 1 scissor-staircase, 1 corridor)
Footprint area = 1,361sf
Site coverage = 30% (est)
Plot ratio = 5 (est)
Total GFA = 22,000sf (est 1,040sf non-domestic + 20,960sf domestic)
Class of site: ?
Expected Building Height = 50m
OZP land use = GIC (require s.16 application approval for column 2 use – hostel, and height relaxation)
*No kitchens
**No windows for toilets
Expected rent = $3,000 – $4,000 per month (i.e. about $15.5 psf per month)
Tenancy terms = min. 2 years, max. 5 years, = 60% of comparables, adjustable rent.
Expected completion year = 2016/17
Expected construction cost = $66,000,000 ($3,000 psf)
Operator = YHA
Discussion questions:
1. Payback period: disregarding land premium and operational costs, it requires 23 years to payback the construction cost. If operational costs are taken into account, it requires 50 years to payback. If land premium is taken into account, it can never payback.
2. Est. Land premium: $128m (market rent = $7,000, annual rental income = $5m, discount rate = 4%)
3. What are the impacts of the youth hostel to the community?
2014年2月24日星期一
2013年2月5日星期二
新一批強制驗樓名單 – 強制驗樓注意事項
不只是之前公佈了「強制驗窗計劃」的第一批樓宇名單，今日也看到了第一批「強制驗樓計劃」的樓宇名單。共有兩幢，分別在大角嘴和中環區。
這幾個月來，收到不少應該是業主立案法團代表的查詢。主要都是詢問會否有興趣提供有關驗樓顧問服務及大概所收費用等等。其實對於普羅大眾來說，被抽中作為「強制驗樓及驗窗計劃」的樓宇就好像代表係時候要「夾錢」為樓宇做大維修了。故此，時常業主立案法團代表來電的第一句便問「要攪掂需要收幾多錢」。
其實，實際收費是應按個別情況而定，需考慮不同因素包括工作性質、風險及項目規模而定。「要攪掂」又大體上是分成兩部份：第一部份是「樓宇勘察」，籠統的講就是勘察樓宇公眾部份的問題；第二部份是「樓宇改善及維修」，籠統的講就是按勘察出的問題作出維修方案及跟進工程監管。就如數月前香港測量師學會就有關計劃的分階段服務收費建議上所講的一樣。在有關建議單張上，會有一些「不包括事項」，需要按實際情況再聘任第三方提供有關詳探服務。
對於第一階段顧問的專業服務收費的粗略估算，個人意見是可大體按測量師學會的建議再加數萬元以作其他專業服務費用及雜費。
第二階段服務顧問的專業收費的粗略估算就複雜很多。
樓宇本身平日的維修情況及至於需要作「改善及維修」的工程范圍及複雜程度，都對估算有很大影響。再者，縱使強制驗樓主要是以樓宇公共部份為主，很多時亦會影響到私人地方部份。有關專業服務收費的計算及至於維修費用的分擔就會更為複雜
這幾個月來，收到不少應該是業主立案法團代表的查詢。主要都是詢問會否有興趣提供有關驗樓顧問服務及大概所收費用等等。其實對於普羅大眾來說，被抽中作為「強制驗樓及驗窗計劃」的樓宇就好像代表係時候要「夾錢」為樓宇做大維修了。故此，時常業主立案法團代表來電的第一句便問「要攪掂需要收幾多錢」。
其實，實際收費是應按個別情況而定，需考慮不同因素包括工作性質、風險及項目規模而定。「要攪掂」又大體上是分成兩部份：第一部份是「樓宇勘察」，籠統的講就是勘察樓宇公眾部份的問題；第二部份是「樓宇改善及維修」，籠統的講就是按勘察出的問題作出維修方案及跟進工程監管。就如數月前香港測量師學會就有關計劃的分階段服務收費建議上所講的一樣。在有關建議單張上，會有一些「不包括事項」，需要按實際情況再聘任第三方提供有關詳探服務。
對於第一階段顧問的專業服務收費的粗略估算，個人意見是可大體按測量師學會的建議再加數萬元以作其他專業服務費用及雜費。
第二階段服務顧問的專業收費的粗略估算就複雜很多。
樓宇本身平日的維修情況及至於需要作「改善及維修」的工程范圍及複雜程度，都對估算有很大影響。再者，縱使強制驗樓主要是以樓宇公共部份為主，很多時亦會影響到私人地方部份。有關專業服務收費的計算及至於維修費用的分擔就會更為複雜
2013年2月1日星期五
怎樣選擇強制驗窗計劃的合資格人仕？
在強制驗窗計劃下，獲委任進行窗戶的訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士，須是當時名列於建築事務監督所備存的下列其中一份名冊內的人士︰
（1）認可人士;
（2）註冊結構工程師;
（3）註冊檢驗人員;
（4）註冊一般建築承建商;
（5）關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商或臨時註冊小型工程承建商。
在這個名單裏，你會怎樣選擇呢？這名單其實大體可分成兩類型：專業人仕和承建商。選擇他們都有不同的好處和壞處：
A. 選擇專業人仕
A.1 好處：
A.1.1 可作出比較公平和合理的判斷。
A.2 壞處：
A.2.1 檢驗收費可能較貴。
A.2.2 不容易找到專業人仕作檢驗。有較大規模或較多戶數下，一同聘任一專業人仕會較為容易。
若果窗戶被判斷需作維修時，需要另行聘請承建商。修葺後需再作檢驗。
B. 選擇承建商
B.1 好處：
B.1.1 可提供一站式服務。若窗戶檢驗時已發現問題，可由同一單位報價並隨即辦理手續處理有關維修工程。
B.1.2 檢驗收費可能比較便宜。
B.2 壞處：
B.2.1 惟由於利之所在，很可能在檢驗時，將問題誇大，從而多做不必要之維修，以賺取更大利潤。
B.2.2 由於檢驗及維修是同一單位，較難有公平和合理的判斷。再者，由同一公司處理有關維修工程，可能失去在維修事項上用多間承建商格價的機會。
有一點要特別留意的是由於合資格人士是以個人為單位，亦即是若聘任了一間工程公司，並不代表這公司內的每一個員工都勝任有關合資格人士之資格。有關檢驗是需由合資格人士負責，故此建議在聘任時，要要求提供有關服務公司的合資格人士資格證明。
（1）認可人士;
（2）註冊結構工程師;
（3）註冊檢驗人員;
（4）註冊一般建築承建商;
（5）關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商或臨時註冊小型工程承建商。
在這個名單裏，你會怎樣選擇呢？這名單其實大體可分成兩類型：專業人仕和承建商。選擇他們都有不同的好處和壞處：
A. 選擇專業人仕
A.1 好處：
A.1.1 可作出比較公平和合理的判斷。
A.2 壞處：
A.2.1 檢驗收費可能較貴。
A.2.2 不容易找到專業人仕作檢驗。有較大規模或較多戶數下，一同聘任一專業人仕會較為容易。
若果窗戶被判斷需作維修時，需要另行聘請承建商。修葺後需再作檢驗。
B. 選擇承建商
B.1 好處：
B.1.1 可提供一站式服務。若窗戶檢驗時已發現問題，可由同一單位報價並隨即辦理手續處理有關維修工程。
B.1.2 檢驗收費可能比較便宜。
B.2 壞處：
B.2.1 惟由於利之所在，很可能在檢驗時，將問題誇大，從而多做不必要之維修，以賺取更大利潤。
B.2.2 由於檢驗及維修是同一單位，較難有公平和合理的判斷。再者，由同一公司處理有關維修工程，可能失去在維修事項上用多間承建商格價的機會。
有一點要特別留意的是由於合資格人士是以個人為單位，亦即是若聘任了一間工程公司，並不代表這公司內的每一個員工都勝任有關合資格人士之資格。有關檢驗是需由合資格人士負責，故此建議在聘任時，要要求提供有關服務公司的合資格人士資格證明。
2013年1月25日星期五
強制驗窗首批名單公佈
首批納入強制驗樓及強制驗窗計劃的目標樓宇名單終於曝光。看見屋宇署網站上公布的首批卅一幢需要強制驗樓或驗窗的樓宇名單，大角咀區佔去至少九幢大廈。另外，十年前的沙士重災區九龍灣淘大花園，亦納入首批強制驗窗之列。
屋宇署因應強制驗樓及驗窗計劃去年六月底實施，成立了由專業團體、區議會及物業管理專業人士組成的選取目標樓宇諮詢委員會，按照樓宇狀況，就兩項計劃揀選目標大廈，每年選取二千幢樓宇強制驗樓及驗窗，另選三千八百幢大廈只強制驗窗。
首批強制驗樓驗窗的樓宇名單可查閱屋宇署網頁 https://mwer.bd.gov.hk/MBIS/MBISSearch.do?method=PageMBIS&langCode=2
有報章訪問了大角咀區榮裕閣業主招先生，他透露法團將會開會商討驗窗計劃，估計每戶要支付幾百元；該廈樓齡近廿年，有些鋁窗生銹需要更換。而福康大廈亦要驗窗，業主表示由維修基金支付費用，業主不用再出錢。
淘大花園業主委員會聯會主席葉興國說，去年底收到屋宇署預先通知書，要強制驗窗，兩周前再收到一戶一信驗窗通知書。他指淘大花園共有十九座，十二座即包括第二、三、四期，全部納入首批驗窗之列，其中H、N座先納入清單；而第一期七座則納入第二期驗窗計劃。葉興國表示，聯會早前邀請近十名承辦商報價，再揀選其中數名供業主參考，讓業主揀選合適承辦商驗窗。
除了住宅，聖公會聖匠堂社區中心亦納入首批強制驗樓及驗窗之列，聖公會表示，很多教堂及社區設施有五、六十年歷史，需要驗樓及驗窗不出奇，收到屋宇署驗樓通知後一定照辦。在這個月，我收到不少電話查詢。其實在屋宇署上，可以看到不只是住宅類型的樓宇。有些亦不過十多年的樓齡而已。
房屋協會對報章表示會資助合資格業主首次驗樓費，至今收到十三宗申請。至於樓宇自願評級計劃，則有二十七幢大廈申請，房協正在審批。
屋宇署因應強制驗樓及驗窗計劃去年六月底實施，成立了由專業團體、區議會及物業管理專業人士組成的選取目標樓宇諮詢委員會，按照樓宇狀況，就兩項計劃揀選目標大廈，每年選取二千幢樓宇強制驗樓及驗窗，另選三千八百幢大廈只強制驗窗。
首批強制驗樓驗窗的樓宇名單可查閱屋宇署網頁 https://mwer.bd.gov.hk/MBIS/MBISSearch.do?method=PageMBIS&langCode=2
有報章訪問了大角咀區榮裕閣業主招先生，他透露法團將會開會商討驗窗計劃，估計每戶要支付幾百元；該廈樓齡近廿年，有些鋁窗生銹需要更換。而福康大廈亦要驗窗，業主表示由維修基金支付費用，業主不用再出錢。
淘大花園業主委員會聯會主席葉興國說，去年底收到屋宇署預先通知書，要強制驗窗，兩周前再收到一戶一信驗窗通知書。他指淘大花園共有十九座，十二座即包括第二、三、四期，全部納入首批驗窗之列，其中H、N座先納入清單；而第一期七座則納入第二期驗窗計劃。葉興國表示，聯會早前邀請近十名承辦商報價，再揀選其中數名供業主參考，讓業主揀選合適承辦商驗窗。
除了住宅，聖公會聖匠堂社區中心亦納入首批強制驗樓及驗窗之列，聖公會表示，很多教堂及社區設施有五、六十年歷史，需要驗樓及驗窗不出奇，收到屋宇署驗樓通知後一定照辦。在這個月，我收到不少電話查詢。其實在屋宇署上，可以看到不只是住宅類型的樓宇。有些亦不過十多年的樓齡而已。
房屋協會對報章表示會資助合資格業主首次驗樓費，至今收到十三宗申請。至於樓宇自願評級計劃，則有二十七幢大廈申請，房協正在審批。
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